- Este é talvez o passo mais importante de todos, pois, na prática, é o que vai acontecer nos contratos com o IPCA como indexador.
- Ao longo do tempo, é o que você vai sentir no bolso e também a percepção de estar ou não quitando (amortizando) o seu contrato.
- Vamos mostrar 2 simulações práticas, uma com o produto de Financiamento Imobiliário e a outra com o produto Home Equity (Empréstimo com Garantia de Imóveis).
Exemplo 1 – Home Equity (HE)
- Faremos a comparação de evolução de valor de parcela e de saldo devedor, comparando um HE com Taxa Pré Fixada (sem indexador) e outro HE com Taxa Pós Fixada IPCA+.
- Nas simulações não consideramos a presença de seguros ou tarifas.
- Utilizamos o sistema de amortização Price em ambos os casos de HE.
Premissas:
- A. HE Taxa 1,30% a.m. + IPCA (Prazo 240 meses) com IPCA = 5% a.a.
- B. HE Taxa Pré 1,50% a.m. (Prazo 240 meses).
- C. Valor financiado de R$ 100 mil em ambos os casos.
- Veja que, neste exemplo, o valor de Parcela com o produto HE IPCA+ é menor do que a do HE com taxa pré fixada, durante 30 meses (aproximadamente 2,5 anos).
- Ou seja, durante 2 anos e meio, o valor de parcela com o produto HE IPCA+ tende a ser menor e ajuda a gerar menor pressão relativa no orçamento pessoal.
- Depois destes 2,5 anos a parcela do produto HE taxa pré fixada, que começou 13% mais alta do que a do HE IPCA+, continua estável (constante), enquanto a do HE IPCA+ continua subindo (dada a premissa de IPCA de 5% ao ano).
- Ao final de 240 meses, no exemplo ilustrado, o valor de parcela IPCA+ pode chegar a ser mais de 2 vezes o valor da última parcela do produto HE com taxa pré fixada.
- A duração média de contratos de Home Equity é de aproximadamente 5 anos, uma vez que, usualmente, as pessoas fazem amortizações extraordinárias durante o contrato e acabam liquidando antecipadamente o empréstimo.
- Confira no próximo passo (Passo 12) os vários cenários possíveis em que o produto IPCA+ pode ser favorável a você.
- Veja que, neste exemplo, o saldo devedor do contrato com taxa pré fixada é sempre decrescente, enquanto que o saldo do contrato IPCA+ evolui e cresce até aproximadamente 130 meses.
- Depois de 130 meses (aproximadamente 10 anos), o saldo devedor do contrato com IPCA+ começa a cair até ser totalmente amortizado (liquidado).
- Portanto, não estranhe o saldo devedor do produto HE IPCA+ ser crescente durante uma boa parte do seu contrato, uma vez que o valor do IPCA pode impactar o aumento deste saldo, numa velocidade maior do que a amortização do contrato.
É sobre este comportamento, da evolução do saldo devedor e do valor de parcela, que você precisa ter ciência, para entender exatamente como funciona cada um dos cenários e, assim, poder se planejar.
Exemplo 2 – Financiamento Imobiliário (FI)
Agora veremos um exemplo para o produto de Financiamento Imobiliário.
- No Financiamento, faremos a comparação de evolução de valor de parcela e de saldo devedor, comparando um produto com a Taxa TR+ e outro com Taxa IPCA+.
- Nas simulações não consideramos a presença de seguros ou tarifas.
- Utilizamos o sistema de amortização SAC em ambos os casos.
Premissas:
- D. FI Taxa 10% a.a. + IPCA (Prazo 360 meses) com IPCA = 5% a.a.
- E. FI Taxa 12% a.a. + TR (Prazo 360 meses) com a TR = 1,5% a.a.
- F. Valor financiado de R$ 100 mil em ambos os casos.
- As parcelas com o produto IPCA+ foram menores em relação ao produto TR+ durante quase 2 anos (45 meses).
- Depois destes 45 meses, as parcelas com IPCA+ continuam subindo, até começar a cair por volta do 20º ano de contrato (240 meses).
- As parcelas TR+ mantêm sempre o comportamento de valores decrescentes durante o exemplo ilustrado.
- Ao final de 360 meses, o valor de parcela do produto IPCA+ pode ser aproximadamente 3 vezes o valor da parcela final do produto TR+.
- A duração média de contratos de Financiamento Imobiliário é de aproximadamente 10 anos, uma vez que, usualmente, as pessoas fazem amortizações extraordinárias durante o contrato e acabam liquidando antecipadamente o empréstimo.
- Confira no próximo passo (Passo 12) os vários cenários possíveis em que o produto IPCA+ pode ser favorável a você.
- Neste exemplo, o saldo devedor do contrato com taxa TR+ é decrescente, enquanto que o saldo do contrato IPCA+ evolui e cresce até aproximadamente 115 meses.
- Depois destes quase 10 anos (115 meses), o saldo devedor do contrato com IPCA+ começa a cair até ser totalmente amortizado (liquidado).
- Portanto, não estranhe o saldo devedor do produto FI IPCA+ ser crescente durante uma boa parte do seu contrato, uma vez que o valor do IPCA pode impactar o aumento deste saldo, numa velocidade maior do que a amortização do contrato.
- Este comportamento dos contratos IPCA+, seja na composição do valor de parcela ou mesmo na evolução do saldo devedor, deve ser um fato de conhecimento prévio por cada pessoa, para que todos tenham o conhecimento lógico por trás de cada sistema, e não tenham surpresas ao longo do contrato.
- Lembre-se de conferir no próximo passo (Passo 12) os vários cenários possíveis em que o produto IPCA+ pode ser favorável a você.